Een spook waart door Jeruzalem ...

Eva van Sonderen

vrijdag 17 juli 2015

Het spook van Tama 38 (spreek uit: Taama sjlosjiem we sjmoné), ofwel: sectie 38-1. Dit is een bouwverordening, bedoeld om flatgebouwen die voor 1980 werden gebouwd, aardbevingsbestendig te maken. Dat is nodig, want Israël ligt gedeeltelijk op de grote Syrisch-Afrikaanse breuklijn. Het is eigenlijk een wonder dat er in de laatste twintig jaar geen ernstige bevingen zijn voorgekomen. Tama 38 is tevens een stadsvernieuwingsplan om binnen de grenzen van bestaande steden meer woonruimte te creëren. Israël kent geen woningbouwverenigingen of overheidsinstanties die zo’n landelijk stadsvernieuwingsproject zouden kunnen uitvoeren, dus heeft de overheid besloten de uitvoering over te laten aan de vrije markt. Aan projectontwikkelaars. De ontwikkelaar schakelt een bouwbedrijf in, dat drilt diep in de rotsbodem om de fundamenten van het gebouw te versterken, bouwt er voor ieder appartement een raketbestendige kamer (mamad) bij, installeert een lift voor de bewoners, verfraait eventueel de ingang, bekleedt het gebouw indien nodig met mooie natuursteen, en mag als bonus twee of zelfs twee-en-een-halve verdieping extra bovenop het gebouw zetten. Door die te verkopen, haalt de ontwikkelaar zijn kosten eruit en behaalt hij een winst van op zijn minst 35% (eis van de banken om krediet te verkrijgen). Een goed verdienmodel dus.

De schatting is dat door toepassing van Tama 38-1 wel 240.000 nieuwe appartementen in het hele land kunnen worden bijgebouwd. Voor Jeruzalem geldt een schatting van 40.000 nieuwe woningen. Allemaal bovenop bestaande gebouwen. Nodig om aan de vraag naar woningen te voldoen, en geen natuurgebieden of landbouwgebieden aan te tasten, om maar helemaal niet te spreken van het moeten bouwen buiten de Groene Lijn (in de betwiste gebieden). Volgens foto’s uit brochures van projectontwikkelaars gaat een gebouw er wel op vooruit, in plaats van een grauw betonblok staat er dan een hoger natuurstenen gebouw met grotere ramen en veranda’s. Wel wordt helaas vaak een stuk groen opgeofferd aan nieuwe parkeerplaatsen.

Tweederde van de eigenaars van de appartementen moet het met deze ingrijpende, anderhalf à twee jaar durende renovatie eens zijn. Als een derde van hen er tegen is, kunnen ze voor het gerecht worden gesleept. (Wel is het zo dat ontwikkelaars niet graag een project aannemen waar vijandige bewoners bij zitten, vanwege eventuele vertraging door rechtszaken). Er wordt een contract met de eigenaars getekend, waar iedereen nog zoveel mogelijk uit probeert te slepen (een grotere kamer, betere balkons, compensatie voor een vervangende huurwoning), dan moet de gemeente het plan nog goedkeuren, en daarna kan dit uitgevoerd worden. Meestal betreft een Tama 38-project oude betonnen sjikoeniem (volkswoningbouw, neergezet eind jaren vijftig, begin jaren zestig voor de vele nieuwe immigranten), waar al tientallen jaren niets aan is gedaan en waarvan de meeste flats zijn verhuurd door eigenaren die inmiddels op betere locaties wonen. Die zijn begrijpelijkerwijze vóór een renovatie waar ze zelf niet voor hoeven te betalen, waar ze zelf geen last van hebben, en waardoor hun verhuurde bezit in waarde toeneemt. De ontwikkelaars zijn volgens sectie 38-1 niet verplicht om vergoeding te verlenen voor een andere huurflat tijdens de renovatie. Wel als er sprake is van een totale afbraak van een gebouw en daarna nieuwbouw, sectie 38-2, (Pinui we Binui genaamd), want je kunt bewoners natuurlijk moeilijk in lucht laten wonen. Volgens de ‘aansjmoezeniers’ van de projectontwikkelaars kunnen de bewoners (eigenaar-bewoners of huurders) gedurende de breek- en bouwwerkzaamheden ook best in hun appartement blijven wonen. De praktijk leert anders.

Ik sprak met een bewoonster uit een gebouw in Rechavia, een lommerrijke wijk in het centrum die vroeger voornamelijk door Jekkes werd bewoond. Ze vertelde dat het bouwproces in plaats van de beloofde twee jaar, drie jaar in beslag had genomen en dat er nog steeds gebouwd werd aan de nieuwe woningen op het dak. “Het is onmogelijk om tijdens de werkzaamheden in je huis te blijven wonen. Op een gegeven moment wordt je elektra afgesneden, ze snijden je water af, als ze aan de riolering werken kun je dagenlang je toilet niet gebruiken, zelfs mijn telefoonlijn werkte opeens niet meer,” vertelt ze. Haar man en zij moesten twee jaar lang een ander huis huren. Toen ze zich dat niet langer konden permitteren, gingen ze maar terug, want het ergste – de versterking van de fundering en andere infrastructuur - was achter de rug.

Ik ging hier in de buurt (omgeving Emek Refaiem) eens kijken naar een gebouw dat thans Tama 38 ondergaat. Wat een puinhoop. Er stond een schutting om het terrein heen met daarop fraaie foto’s van ruime luxueuze appartementen, alsof de gemiddeld 55 vierkante meter tellende verdiepingen daar wonderbaarlijk in zouden veranderen. Achter de schutting was het een grote troep van cement, puin en afvalhout, en was een bulldozer met veel geraas bezig een boom met wortels en al uit de grond te trekken. Een paar betonnen balkonnetjes waren al van het gebouw afgehapt. In de benedenverdieping waren grote gaten geslagen. Ik vroeg me af welke bewoners daar nog ‘best waren blijven wonen’. Gelijk met mij liep een oudere vrouw het trappenhuis binnen. Ze vertelde me dat het niet uit te houden was, het lawaai, het bouwstof, het puin de hele week door, alleen op sjabbat was het stil. Ze was de enige die daar nog woonde, de anderen (huurders) waren allemaal weggetrokken. Maar zij was 81, haar man 85, en bovendien was hij half verlamd. Ze hadden geen geld om anderhalf jaar ergens anders iets te huren. Ik mocht even binnen kijken, een heel eenvoudige, bijna armoedige woning, haar man zat in een rolstoel aan tafel, het hekje van het balkon was voor haar balkondeur gespijkerd zodat ze er niet uit kon vallen en buiten zag het er uit alsof er net een bom was ontploft. “Geloof ze niet, die entrepreneurs,“ zei ze tegen mij, “ze hebben allemaal mooie verhalen, we krijgen er een kamer bij en we krijgen een lift, maar ik ben bang dat we dood zijn voor het af is.”

De volgende dag ging ik nog eens kijken en trof ik dezelfde vrouw zittend op de stenen stoep bij de zij-ingang van het gebouw. Ze was aan het praten met een ouder echtpaar, twee wat scharminkelige mensen. “Wij zijn hier weg,” zei de man tegen mij, “maar Sarah, die blíjft, die is van ijzer, van ijzer.” Sarah probeerde hem duidelijk te maken dat ze niet in staat was te verhuizen, met een halfverlamde patiënt, en zonder vergoeding. Ze bleken zich alle drie erg belazerd te voelen door de ontwikkelaar en zeiden dat ze nooit hadden moeten tekenen. “We konden er gemakkelijk blijven wonen zei hij,” herhaalde het bejaarde mannetje voortdurend. “En moet je nou eens kijken,” hij wees op de volledig leeg gesloopte begane verdieping, grauw beton met grote gaten. “Ze hadden mooie praatjes en het zou ons niets kosten! Ik heb al duizenden sjekels moeten uitgeven.” Hij bleek met zijn vrouw nu in Har Homa te zitten, een van de nieuwe (omstreden) hoogbouwwijken van Jeruzalem, gebouwd buiten de Groene Lijn. Ik begreep dat ze het daar niet leuk hadden. Hij liep de straat op, keek smalend naar de foto’s op de schutting en zei schor: “ramen van 3.60 breed, wie heeft dat nou nodig? En toen ik vroeg of we ook weer beschermtralies voor de ramen kregen, zeiden ze dat tralies voor onze eigen rekening zijn.”

3 + 3 = ?

Columns 2020

Columns 2019

Columns 2018

Columns 2017

Columns 2016

Columns 2015

Columns 2014

Columns 2013

Columns 2012

Doneren

Crescas kan niet zonder jouw steun. Met elke donatie, hoe klein ook, steun je onze activiteiten en zorg je dat wij nog meer voor Joods Nederland kunnen betekenen.